「人口が増えているから売れる」と思うのは早合点

経年推移データをチェックする

お店の周辺の人口は、少ないよりは多い方がいい。

これは、ある意味では当たり前のことです。
ほとんどの方がこの意見に異は唱えないでしょう。

 

確かに、特に地域住民をターゲットとする業態の場合、
お店の周りにどれくらいの数の人が住んでいるのかということは、
商売繁盛のためにきわめて重要視すべきポイントです。

5,000人より10,000人、10,000人より15,000人と、
できるだけ多くの人が住んでいるエリアの方が、
商圏として良好と考えられます。

 

ここで、人口の「今の絶対値」も大切なのですが、
もうひとつ、押さえておくべきポイントがあります。

それは、「経年推移」のデータです。

 

つまり、
人口が増えているのか、減っているのか、
ということですね。

 

 

人口が増えている地域がなぜ良質と言えるのか

これもまた当たり前のことですが、
人口が減っている地域よりも、
増えている地域の方が断然良いことは間違いありません。

再開発で新しく戸建やマンションがたくさん建てられており、
転入してくる人々が多いようなエリアであることは、
将来的にも、商売にプラス影響をもたらすことが期待できます。

 

例えば、今現在は10,000人でも、5年前は8,000人だった、
というようなエリアがあるとすれば・・・・
この5年間で、およそ25%程度増加したことになります。

同じ10,000人の街があったとしても、
かたやこのように大幅に増加していて、
かたやまったく変動のない街であれば、
どちらが良質な商圏かは、お分かりいただけるでしょう。

 

災害で避難するケースなどを除き、基本的に人は、
「新しい場所に移り住む」という時には、
少なからず前向きで、心がオープンになっているものです。

そうした人々の方が、そうでない人よりも、
よっぽど消費・購買性向は高くなります。
ですので、ただ絶対値を見るだけではなく、
増加率も見ておくことが重要なのです。

 

こう考えれば、逆に、
同じ10,000人でも、5年前は12,000人だった、
というケースは、あまり質が良くないと言えます。

ミクロ立地の良否次第で、お店を成り立たせることはできますが、
住民が大きく流出していっている傾向にある街というのは、
全体的に、空気が滞ってしまっているものです。

そういった街で、商売が大きく繁盛することはきわめて稀です。

 

 

 

人口以上にその増減をしっかり見るべき指標

では、人口が増えていれば、それだけでいいのかというと・・・・
当然、それだけでは、不十分です。

なぜならば、
「その街に引っ越してきた人々が、
その街でお金を使うとは限らないから」
です。

どれだけ人口が増えているように見えても、
地域住民が買い物に隣町まで行ってしまうような商圏では、
商売自体がなかなか成り立ちません。

転入してきた人々が、その地元で、
日常的な買い物をするかどうかが、
ポイントになってくるのです。

 

 

そうであるならば、もう、ここでチェックするべきデータは、
お分かりになりますよね。

そうです、ここでも、「小売業年間販売額」を見ます。

 

人口が順調に増加しているように見える街でも、
小売販売額はどんどん減少している、
というケースは多々あります。

こうした街は、見た目の人々の増加ほどは、
ビジネスチャンス自体は増加していないと考えられます。

むしろ・・・・
本来であれば、人口が増えればそれだけ消費も増すはずですから、
それなのに小売販売額が減少しているということは、
人々の財布の紐はどんどん堅くなっていることを意味します。

こうした商圏への新規参入は、
よほど商品やサービスに自信が無ければ難しいでしょう。

 

 

すなわち、以下のような、
「人口は増えているけど小売店数や販売額が減っている」
という商圏ではなく、

人口は増えているけど小売店数や販売額が減っている

次のような、
「人口が増えていて、かつ販売額も増えている」
というような商圏が最も良質なエリアなのです。

人口は増えていて販売額も増えている

 

なお、小売商店の数の推移は、あまり気にしなくて構いません。

勿論、これも増えているに越したことはありませんが、
今は日本全体で、開業するお店より廃業するお店の方が、
ずっと多い現実があります。

実際にそこで人々がどれだけお金を使っているか、
すなわち、小売販売額の値が増加していれば、
商業ポテンシャルは増加していると見て良いでしょう。

 

 

ここで大切なことは、

「地元住民をターゲットにするからといって、
小売販売額(商業ポテンシャル)を度外視してもいい、
というわけではない」

ということです。

絶対値は小さくても構いません。
(それでも100億円前後はあってほしいですが)

しかし少なくとも、経年推移で見て減少傾向にあるエリアは、
なるべく避けた方が良いと言えるでしょう。

 

 

最後に・・・・

住んでいる人々、地元住民をターゲットにするならば、
もうひとつ、「商圏内にこれがあるかどうか」チェックするべき、
重要なポイントがあります。

それは、こちらです。
このことを、必ず頭に留めておくようにしてください。

 

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