「最高の立地」は現実的には存在しないも同然

時々、聞かれる質問のひとつに、

「最高の立地って、どういう場所のことを言うのですか?」

というものがあります。

 

 

それは勿論、
 
「大きな流入のある大繁華街の最大のTGに隣接していて、
誰からも目立つ店構えのお店で周辺に競合店が皆無で・・・・」

 
なんてことを述べてもいいのですが、そうしようものなら、
 
「そんなことは分かってます!
でもそんなの現実的じゃないでしょう!」

 
と言い返されてしまいます。そうですよね。
そんな場所がベストであるのは、そりゃ言われなくたって誰でもわかるでしょう。
けれども、実際にそんな場所に出店できるか?という現実的なことを考え始めたら、
 
「存在しない立地」
 
であるも同然なのですから。

 

 

 

現実的な「最高の立地」とは

では、現実的にいくつも存在していて、
出店候補地に挙げられる場所の中で、
「ここは最高の立地ですね!」と言えるような場所は、
あるのでしょうか。

 

 

 

 

あります。
そういった場所を提案する時、私が挙げるひとつのキーワードが、

「ポテンシャルクラスター」

です。

 

ポテンシャルクラスターとは、需要集合体と訳され、
「人々が密集して住んでいる、または集まっている地域」
のことを指します。

 

具体的に例えば、

・高層住宅群
・ニュータウン(新興住宅地)
・オフィスビル群
・工場・倉庫集中地区


などが、該当します。
これらのように、人々が密集しているエリアの近くにお店があると、
そこは大きな需要が見込まれるため、繁盛しやすくなる
のです。

 

 

ポテンシャルクラスターの例

二子玉川ライズ ザ・クレストシティ(武蔵新城) 北戸田ファーストタワー

 

ポテンシャルクラスターの定義

ポテンシャルクラスターを厳密に定義すると、
以下の3つが成り立っていることが条件になります。

 

 

1.人々が密集していること

2.その地域の周りが河川や鉄道や幹線道路などで囲まれていること

3.その地域に出入りする場所が数箇所に限られており、人々の行動傾向が類似していること

 

 

こうしたポイントに目をつけながら探すことで、
ポテンシャルクラスターは誰でも見つけることができます。
 
高層マンションやオフィスビルは、目立つので実査で見つけることも容易ですが、
平地の密集エリアだと、地図上での方が見つけやすい場合もあります。
上記のポイントを踏まえつつ、よくよく地図を観察してみるようにしてください。

 

 

ポテンシャルクラスターがある「だけ」では不十分

ただし、
周辺にポテンシャルクラスターがあればそれでいい、
ということでは、ありません。

 
そこに大きな需要がある、というだけのことで、
お店がその需要を効率よく吸引できるかとは、また別問題だからです。
 
ポテンシャルクラスター内の人々をお客さんにするためには、
やはり、ミクロ立地が良いことが大切です。
TGや動線を、しっかり見極めなければいけません。

 

 

ここで最も重要になってくるのは、
 
「ポテンシャルクラスター由来のTG」
 
の存在です。

 

これは、ポテンシャルクラスターのあるところなら、
十中八九ほぼ必ず存在する、
「お店にとってきわめてプラス影響の強いTG」
のことです。

 

このTGは、どんな場所にあるかというと・・・・

 

ポテンシャルクラスター内と外の地域と行き来するための道路は、
第3の定義にもあるように、きわめて限られています。
実質的に1本しかないことも多々あります。
 
そして、
この道路に沿って外に出てきた時、
「まず最初にぶつかる幹線道路」があり、
その交差点が、
「ポテンシャルクラスター由来のTG」

となります。

 

具体的には、例えば「●●団地入口」というような、
バス停があったり、交差点の名前がついていたりすることが多いようです。
 
ここは、単なる交差点ではなく、少なくとも、
ポテンシャルクラスター内全域の人々に知覚され、認識され、
記憶され、利用される場所なのです。
したがって、この交差点に位置するお店は、
 
「ポテンシャルクラスターの人々を全てお客さんにできるお店」

 
ということになるのです。
そのエリアの潜在購買力を十分に吸収できる、素晴らしい立地です。

 

実際、ポテンシャルクラスター由来のTGに隣接したお店は、
個人店・チェーン店を問わず、多くのケースにおいて、
高い売上げを獲得できていることが分かっています。
 
TGの中でも、極上のTGなのです。
「最高の立地とはどこか?」と聞かれた時、
その答えのひとつになりえるでしょう。

 

なお、こうしたことを図にまとめると、以下のようなイメージです。
 
PCのイメージ

PC由来のTGを探すことで隠れ繁盛立地は見つかる

ポテンシャルクラスターは、どんな街にでもあるわけではなく、
パッと見ただけでは分かりにくいこともしばしば・・・・
 
しかし、住民目線で実査し、前述のポイントを押さえて地図を観察すれば、
様々な場所で、おそらく想定以上に多く見つかるはずです。
 
そして、そうした立地は往々にして、
「知らない人は気付けない」隠れ繁盛立地なのです。

 

 

駅前一等地や大型交差点の角地など、
「誰が見ても良い立地と分かる場所」への出店は、
個人のみならずチェーン企業も含め、
もう限界を迎えています。

 
今後、生き残っていくことができるお店は、
こうした「本当に良い場所」へ出店していくことができたお店のみ

と言っても過言ではないでしょう。
 
他の誰よりも速く、そして誰よりも鋭く、
「繁盛立地」を見抜くことができる出店戦略が、
これからの時代にはより強く求められることになります。

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