「この立地で最適なビジネスは何か?」という視点

どこにお店を出せば、繁盛する可能性が高いのか。

「売上予測」をするのは、このような、
ショップビジネス永遠のテーマに答えを出すためです。

立地の良否に精通するようになると、自社の店舗が、
どんな立地ならどれくらいの売上げが出せるか、
そうしたことが分析によって算出できるようになります。

そうして「売上予測モデル」を構築し、
「どこに出店していくべきか」の出店戦略を立てます。

これが、ほとんどのショップビジネスにとっての「王道」です。

 

 

 

 

しかしながら、時々その「王道」から逸れた、
こういったことを聞かれる場合があります。

「ここに土地(物件)が空いているのだが、
どんなお店(業態)を出したら儲かるのか」
 
「所有する空地・建物を、どんな人や企業に貸したら、
一番高い家賃を払ってくれるのか」

というようなことです。

多くの一般的なショップビジネス企業が、
「業態」から「最適な立地」を考えるのに対し、

これはつまり、
「立地」から「最適な業態」を考えようとする切り口です。

こうした質問をしてくるのは、
そのほとんどがショップビジネス企業ではなく、
土地やビルのオーナーさんや不動産仲介業者さん、
そして、金融関係の方々などです。

こうした考え方を、「立地判定」に対して、
「最適ビジネス判定」と呼んでいます。

 

 

 

 

「最適ビジネス判定」の難しさ

これは、きわめて難しいことなのです。

「立地判定」も当然難しいことなのですが・・・・

「最適ビジネス判定」に比べたら、
赤子の手を捻るほど簡単なことに思えるほどです。

なぜならば、

「考慮しなければならない可能性が膨大過ぎる」

からです。

「立地判定」の場合は、出店する業態は決まっています。

ですから、その業種業態と立地の関係を、
既存店を分析して考えれば済むことです。

しかしながら「最適ビジネス判定」の場合は、極端な話、
「この世のありとあらゆるビジネス(業種業態)」
と、立地との関係を考えなければ、答えは出ません。

このことを勘違いしている、または軽視している方は多く、
気軽に「どんな業態が適していますか?」と聞かれるのですが、
実は、私のような立地のプロであっても、きわめて答えにくいことなのです。

何がそんなに難しいのか?

例えば・・・・

似たようなファストフードチェーンA社とB社があったとして、
同一の立地・物件について、
A社は繁盛するのに、B社だと並以下
というようなことは、非常によくあることなのです。

それくらい、業態の微妙な違いによって、立地の良否というのは、
容易に変動してしまうものです。

ですので、こうした場合、

「ファストフード業態なら売れます」

というようなことを一概に申し上げることはできません。

A社ならば売れるが、B社では並以下、というのであれば、
「ファストフード」を勧めるわけにいきませんね。

「A社のようなファストフードなら」と限定しなければなりません。

こうしたことを勘案しますと・・・・

この世には、「業態」の種類が星の数ほど存在します。

そのひとつひとつについて、立地との関係性を分析するのは、
実質的に不可能と言えることです。

したがって、「最適ビジネス判定」というのも、
不可能と言えるくらい難しいことなのです。

 

 

それでもよく聞かれる「何をやったら儲かるの?」

私たちの20年以上の歴史の中で、
「最適ビジネス」について聞かれることは、
一度や二度ではありません。

特に、不動産業者さんとお話すると、
ほぼ「必ず」こうしたことを聞かれます。

それは、無理からぬことではあると思います。

彼らは、土地や物件を紹介するわけですから、
彼らが知りたいことの本質がそこにあるわけです。

ですが、経験から「なんとなく」で答えることはできるものの、
「立地判定(売上予測)」ほどの精度での知見を求められると、
私は、「不可能です」と答えざるを得ません。

なんとなく、「ファストフードなら悪くないのでは?」程度には言えますが、
しかし、世の中には、私も詳しく知らない「もっと良い」ビジネスは、
きっと沢山あるに違いありません。

「すべてのビジネスを知り尽くしている」などという人は存在しませんし、
これからも現れることはないでしょう。

であるにも拘わらず、「何をやったら一番もうかるの?」と聞かれると、
どうしても困ってしまうのです。

(彼らはあからさまにとてもがっかりした顔をして、
それ以上話が発展することはほとんどありません)

 

 

 

 

立地・物件からなるべく適した業態を考えるためには

しかし、「できる・できない」は別として、
やはりこういったことを「知りたい」と考えるのは当然です。

強いてその問いにポジティブな答えを返すならば、
「マッチする可能性の高い業態が持つ傾向」
を提示することは、不可能ではありません。

立地から見る「マッチする業態」の考え方

こうしたことは、その土地・物件の、
「商圏の質」「建物構造」
「TGとの位置関係」から、
ある程度のアタリをつけることはできます。

例えば、外からの購買流入がほとんどなく、
地元住民しかいないようなエリアの路面店としては、
ファストフードをはじめとした、
客数の多さや回転率の高さが重要になるビジネスは、
適していないと言えるでしょう。

また、これは単純に思えるかもしれませんが、
10坪程度の物件では、いかに立地が良くても、
コンビニやスーパーマーケットなど、
一定以上の面積を必要とする業態も難しいですね。

他にも、その街における集中度の高いTGや動線に近い物件であれば、
「衝動来店」や「効率来店」の人々を多く吸引できる可能性があります。
一方で、そうしたポイントから外れた物件であれば、
客層の多くが「目的来店」の人々になるでしょう。

こうした立地の視点から、
ある程度の業態選別をしていくことはできます。

 

 

ショップビジネス以外の可能性も・・・・

ただこれも、
「ショップビジネスに限って言えば」
ということになります。

ショップビジネスの立地の観点からすれば、
周辺にポテンシャルも少なく、
TGや動線も無いような場所では、
「何をやっても儲からない」
という物件も存在します。

しかし、土地や物件を必要とするビジネスは、
ショップビジネスだけとは限りません。

店舗として使うことはできなくても、
オフィスとして使うことならできるのではないか。

マンション有料老人ホームを建てたらどうなのか、
貸し倉庫にしたり、冠婚葬祭の施設にしたりはどうなのか。

などなど、いくらでも可能性は拡がるとともに、
そういったことまで考え始めると、
やはりどんどん「可能性」にはキリがなくなり、

「この場所にはどんな業態が適しているのか」

という問いには、明確な答えが出しにくくなってしまうのです。

 

 

 

「最適なビジネス」を探すより大切なこと

やはり、「すべて」を知っていなければ、答えを出せません。
それが「最適ビジネス判定」というものです。

ですから、最適かどうかの判定とは、
「立地を判定する者」が行うのではなく・・・・

やりたいと思う者、
資金を出す者、
経営する者が、
自身の考えで行うしかないことなのです。

単純に、立地だけを見て、
「この場所が何に適しているか」
を考えることは、自然な発想なれど、
とても難解で、考える費用対効果は良いものではありません。

だからこそ、どんな場合であっても、
ビジネスをやる人間が、その土地や物件を見て、
「自分は何をしたいと思っているか」
を考えなくてはなりません。

星の数ほどあるビジネスから「楽に」選出しようというのではなく、
ビジネスをやるオーナーが、
「自分だったらどんなビジネスをやるのか」
「この場所でピンとくるビジネスは何なのか」
を、はっきりとさせることが重要なのです。

自分自身がビジネスを展開しようと考えている人であれば、
その信念や理念にのっとれば、その段階で、
まず業種業態の絞り込みができますね。

もしも、

「飲食店をやりたいと思っている。
だが、居酒屋か、ラーメンか、カフェか、
その具体的なところまでは決めかねている」

というようなくらいのことであれば、
そのいずれが最適なのかを検討する余地はあるでしょう。

そのビジネスオーナーがどんな人々にサービスを届けたいのか
ということが分かればコンセプトも決まってくるわけですから。

このように、「最適ビジネス判定」とは、
立地のデータさえ取れば黙っていても答えが出る、
というものではありません。

むしろ、精度高く実現することは不可能な領域です。

しかし、少しでも有用な知見を得たいと思うのであれば、
ビジネスオーナーの資質が重要になります。

「土地が空いているから、何ができるか」
ではないのです。

そんな受け身な考え方では、
ビジネスは成功しません。

「あなたは、何をしたいのですか?」

いつでもこの視点に立って、
主体的に考えていくことが大切なのです。

私は、そういった方々のお手伝いをしていきたいと願っています。

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