近くにゴミ捨て場がある

立地理論で欠かせない「TG」や「動線」などの要因は、
お客さんが「お店に到達しやすいかどうか」を考える上で、
とても大切なものです。
  
駅TGに近い方が、アクセスしやすい。
通勤路に近い方が、アクセスしやすい。
といったようなことに影響してきます。
 
しかしながら・・・・
 
せっかくお客さんがお店の前まで来ているのに、
そこから「入店」を阻害してしまう

というケースも、多々あるのです。
 
お店の前までは来てくれているお客さんに、あと一歩、
「このお店に入ってみよう」と思わせるに至らない物件の、
 
周辺環境における悪条件
 
について、まとめてみました。

 

 

 

店前の放置自転車

放置自転車1

放置自転車2

お店の前に、多くの自転車が無造作に放置されていることが、
とりわけ商店街内などで、よく見受けられます。
  
そういった自転車によって、お店の入口が塞がれ、
「入れなくはないけど非常に入りにくい」
というような状況になっていると、これは重大な機会損失に繋がります。
  
さらには、そうした自転車が店前道路の通行の妨げになり、
歩行者が「自転車を避けて歩くこと」に意識してしまうばかりに、
お店に気付かない・・・・
なんていうことも、
笑えないくらい多発しているのです。
  
頻繁に見られる光景であるだけに、このことに気付けず、
お客さんを逃してしまっているようでは、とても勿体ないですね。

 

 

 

同じ建物内に複数のテナントが同居している

同じ建物(雑居ビルなど)の中に複数のテナントが入っているような構造は、
そもそも立地条件が良いとは言えません。
  
複数のテナントの出入口を、1ヶ所だけにしている建物も多く、
このような場合、
 
・エレベータの数が少なく混雑時に心理的負担になる
・複数テナントの看板が入り乱れて自店が目立てない
 
などといったマイナス影響をもたらします。
  
せっかくお店の前までお客さんが来てくれているのに、
「いつまでもエレベータが来ないから他の店に行こう」
なんて思われてしまったら、かなり残念な機会損失ですよね。

多くのお店が集まって入っている1

多くのお店が集まって入っている2

また、こうした物件の場合、建物の外壁の利用についても、
どこからどこまで自店で利用して良いのか、
しっかり確認を取る必要があります。
 
時々、
「3階は事務所だから、2階に入ってくれたら、
3階の外壁まで使ってもいい」
というようなケースもあります。
  
そのようにして、少しでも目立つ工夫をしなければ、
視界性も確保できないことが多いですね。

 

 

 

積まれたゴミ

近くにゴミ捨て場がある

開店したら、店前が地域のゴミ収集の指定場所で、
ゴミが山ほど積まれていた・・・・という話が現実にあります。
  
また、店舗内で出たゴミの収納場所を考えておかなかったため、
入口付近にゴミを出しているお店も、たまに見かけます。
  
とりわけ飲食店では、こうした事は致命的ですよね。
  
しかし、実際に結構あるんですよね、
平気でゴミを店前に出しているようなお店が・・・・
 
私でしたら、そんな不衛生な店舗には、
絶対に入りたくないものです。

 

 

 

 

嫌悪施設の存在

人々が避けたがる施設のことを、
総称して「嫌悪施設」と言います。
  
例えば、墓地葬祭場などは分かりやすいケースでしょう。
風俗店なども、これに当たることが多くあります。
  
新宿歌舞伎町など、街全体がそういう性質のエリアであるならともかく、
一般の飲食店として、風俗店の隣にありながら、
普通のお客さんを誘引するのは、難しいことはイメージできますよね。

 

また、ターゲットにしている客層によっては、
思いがけないものがお客さんを遠ざけることもあります。
  
例えば実際にあったケースでは・・・・
  
男性客をメインターゲットにした居酒屋を地下1階に出店したのですが、
1階が「女性用下着ショップ」、2階が「女性用化粧品ショップ」であったため、
男性客が入りにくい雰囲気になっていました。
  
それにより、なかなか集客が振るわなかったということがあります。

 

また、このように、
風俗の無料案内所に挟まれた角地に、
「たこ焼き屋」があるというような光景も目にしたことがあります。

風俗の無料案内所に挟まれたたこ焼き屋

この状況は、ちょっとお店に並びづらいと、
私は思うのですが、実際どうなんでしょうか・・・・
  
エリア的には周辺に風俗店が複数ありますから、
往来する客層もそういう人たちが多い、と見て、
それならあまりマイナスにならないのでしょうか・・・・

 

 

 

 

店前の道路状況の悪さ

店前道路が狭いにも関わらず、トラックや大型バスなどが行き来する道では、
歩行者は自分の身の安全にばかり注意がいってしまうため、
お店の存在に気付きにくくなります。

  
それに、気付いたとしても、入店を熟考する余裕がないため、
「とりあえずもっと広い道に出てから考えよう」となってしまい、
避けられてしまうようなケースもあります。
  
それに、そうした立地では、店内にいても、
道路からの振動や騒音が響いてくるため、
安心することができません。
  
入り口ドアが開くたびに排気ガスが入ってくる、
というような場合もあります。
  
そのため、リピートしようという気持ちにはなってもらえず、
どんどん客足が遠のいていく結果に繋がります。

 

 

なお、そういったマイナス点のある立地にありながら、
こんな工夫をしているお店もありました。

  
店前はトラックやバスが頻繁に行き来します。
すぐ先に信号があるため、ちょうど店前の位置で、
停車してしまう車両も多い状況です。
 
普通に出店してしまうと、まず間違いなく、
「道路向かい側からの視界性に難あり」
という状態になってしまっていたでしょう。
 
入りにくさも問題ですが、道路状況によっては、
視界性のマイナス要素にも繋がってしまう
のです。

 

そこでそのお店は、
こんな感じに看板を設置したようです。

バスで1階部分が隠れてしまうから2階部分に看板設置

まさに、お店自体はバスで隠れていますが、
看板はちゃんと目に入る位置ですね。
  
こうした看板設置の工夫は、
きわめて大切なことです。
  
(なお、ちょっと看板デザイン自体が情報量が多いので、
もっとシンプルにした方がもっと良いのでは?
と個人的には感じますが・・・・)

 

 

 

周辺環境の悪い点まとめ

これらの5つは、いわゆる「立地」について考える時、
ややもすると軽視されがちになります。
  
TGや動線にばかり目がいき(勿論それらは重要ですが)、
本当にお客さん目線になりきれないために、見落としてしまうのです。
  
せっかくTGや動線に近接して出店しても、
こうした周辺環境のマイナス要因があるために、
商圏ポテンシャルを十分に吸引できずに撤退するケースは、
大手チェーンですら、いくらでも起き得ることです。
  
本当にお客さんの身になって考えてみれば、こうしたことは、
実査の中でいくらでも気付く機会はあるはずです。

 

 

 

実査の秘訣・・・・ひいては、お店の成功は、1にも2にも、
「お客さんの立場になって考えてみること」
に尽きます。
  
知らず知らず、お客さんに避けられるようなお店を出店しないよう、
十分に気を付けてください。
 

 

 

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